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(Editoriali)

INEWS 14 | Il diritto di prelazione nelle vendite immobiliari

Francesco Mainetti | Avvocato presso Studio Legale Nicolais Roma

> Il diritto di prelazione conferisce al titolare il diritto di preferenza ad altri, a parità di condizioni, nel caso in cui il proprietario decida di vendere l’immobile. Il diritto può avere fonte legale, quando previsto da una norma, o convenzionale, quando trae origine da un patto stipulato tra il proprietario e il beneficiario. In entrambi i casi, ma con modalità che possono essere differenti, il proprietario deve informare (c.d. denunciatio) il beneficiario di voler vendere l’immobile, comunicandogli per iscritto le condizioni di vendita, e il titolare del diritto disporrà di un arco temporale entro il quale dovrà comunicare di voler esercitare il diritto di prelazione, precludendo in tal modo ulteriori trattative con terzi soggetti. In ragione della fonte, le prelazioni legali si differenziano da quelle convenzionali perché solo le prime conferiscono al titolare pretermesso, entro certi termini e modalità, un diritto di natura reale di sequela o riscatto verso l’immobile, cioè il diritto opponibile ai terzi acquirenti di impugnare innanzi alla Autorità giudiziaria la vendita avvenuta in violazione del diritto di prelazione per “recuperare” l’immobile. Le prelazioni convenzionali attribuiscono, invece, al titolare un diritto di natura obbligatoria non opponibile ai terzi, che si esplica in una tutela risarcitoria.



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LE PRELAZIONI LEGALI

La legge riconosce il diritto di prelazione per esempio a favore: del conduttore di immobile ad uso abitativo ove il locatore entro sei mesi dalla scadenza del primo periodo della locazione comunichi il diniego del rinnovo volendo vendere l'immobile e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello dove abita (art. 3 legge 431/1998); del conduttore di immobile ad uso non abitativo (artt. 38 e 39 legge 392/1978), esclusi i casi di locazione di immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici; dello Stato in caso di vendita di immobile d'interesse artistico o storico appartenente a privati (c.d. prelazione artistica, artt. 59 ss. d.lgs. 42/2004); del coltivatore diretto del fondo rustico altrui, ovvero confinante con quello in vendita (artt. 8 legge 590/1965 e 7 legge 817/1971); del coerede in caso di vendita di quota ereditaria (art. 732 cod. civ.).

 

RICADUTE IN TEMA DI MEDIAZIONE

Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso (art. 1759 cod. civ.) e probabilmente tra queste informazioni v’è quella dell’esistenza di una prelazione legale, proprio perché prevista dalla legge. Quanto alle prelazioni del conduttore, il fatto che l’immobile in vendita sia locato imporrà al mediatore una corretta informativa in merito alle parti, così come l’esistenza di una prelazione agraria ovvero ereditaria è agevolmente riscontrabile dal mediatore. Quanto alla c.d. prelazione artistica, dall’atto di provenienza, il cui esame rientra tra i principali obblighi del mediatore, normalmente si evince se l’immobile ne è gravato, ma anche le caratteristiche dell’immobile e la sua ubicazione possono costituire un campanello d’allarme, con la precisazione che l’esistenza di una prelazione artistica deriva dalla avvenuta trascrizione in conservatoria del vincolo stesso. Più complesso è il tema delle prelazioni convenzionali, perché, derivando da un patto tra il proprietario e il titolare del diritto, se al mediatore non viene fornito questo patto egli non può essere ritenuto responsabile. Viceversa nel caso in cui il mediatore disponga del patto egli sarà tenuto ad informarne le parti, come nel caso di vendita di immobile locato con contratto che prevede il diritto di prelazione a favore del conduttore ovvero di esistenza del patto di prelazione nell’atto di provenienza.

LA PROVVIGIONE

Il tema è controverso, perché è discutibile se il mediatore incaricato della vendita possa pretendere il pagamento della provvigione dalla parte acquirente che sia tale per aver esercitato il diritto di prelazione. Ciò, a proposito del conduttore, è stato dapprima negato (da Cass. 16.2.2001 n. 2326 e da Trib. Milano 31.3.2009 n. 4317), ma poi è stato affermato che l'art. 38 della legge 392/1978, nel disciplinare l'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, limita l'autonomia negoziale del venditore solo nella scelta del compratore, mentre non impone alcun limite alla determinazione del prezzo, né delle altre condizioni di vendita, quale, tra le altre, la previsione del versamento, ad opera del compratore, di un compenso in favore del mediatore incaricato alla vendita del bene (Cass. 28.9.2016 n. 19226), condizioni che vanno indicate sia nella denunciatio, sia nel successivo rogito (Cass. 25.9.2009 n. 20671). Dunque è importante che il mediatore disciplini fin dall’incarico sia la previsione del pagamento della sua provvigione in caso di acquisto da parte del titolare del diritto di prelazione sia le condizioni di vendita, che possono contemplare anche il pagamento del suo compenso e che le medesime condizioni siano riportate nel rogito. Più difficile appare seguire questo percorso nel caso di prelazione artistica, perché le clausole del contratto di alienazione non vincolano lo Stato (art. 61 d.lgs. 42/2004), ma il percorso è stato ritenuto legittimo alcuni anni orsono (Cons. Stato 19.6.2001 n. 3241).

 

 

 

 

Avvocato Francesco Mainetti | Studio Legale Nicolais Roma | francescomainetti@studiolegalenicolais.it