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(Editoriali)

INEWS 10 | Il deposito del prezzo presso il Notaio

Francesco Mainetti | Avvocato presso Studio Legale Nicolais Roma

> Con l’entrata in vigore dal 29 agosto scorso dell’art. 1, co. 142, della legge n. 124/2017, che ha riscritto l’art. 1, commi 63 ss., della legge n. 147/2013, è stata riconosciuta alle parti di una compravendita d’immobile (o d’azienda) la facoltà di chiedere al notaio – senza che l’altra parte si possa opporre - il deposito del prezzo in un conto “dedicato” fino alla avvenuta trascrizione dell’atto di compravendita. La norma fa riferimento agli atti di trasferimento della proprietà e di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, cosicché è da escludere che la richiesta possa essere avanzata in sede di contratto preliminare di compravendita, attesi i suoi effetti meramente obbligatori.

Deposito Prezzo presso Notaio

L’INTERESSE DELL’ACQUIRENTE
Normalmente sarà l’acquirente a chiedere il deposito, per tutelarsi da eventuali formalità pregiudizievoli che dovessero nelle more colpire l’immobile, cioè per evitare che, prima della trascrizione dell’atto di compravendita, venga trascritto contro il venditore un altro atto dispositivo dell’immobile, oppure siano trascritte o iscritte altre formalità pregiudizievoli, quali sequestri, pignoramenti, domande giudiziali e/o ipoteche, poiché la legge dispone che prevale l’atto trascritto o iscritto per primo, anche se stipulato successivamente. Rischi, questi, che non si corrono nei casi in cui, oggi assai frequenti, le parti abbiano già trascritto il contratto preliminare.

L’INTERESSE DEL VENDITORE
Più raramente sarà il venditore ad avvalersi del deposito, per verificare la genuinità degli assegni, bancari o circolari, utilizzati dall’acquirente per il pagamento del prezzo.

IL DEPOSITO SU APPOSITO CONTO CORRENTE DEDICATO
Mutuato dal sistema francese, ove è obbligatorio, l’istituto, quando ne viene richiesta l’applicazione, impone al notaio di conservare in deposito il saldo prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la trascrizione della compravendita, con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami. Le somme depositate nel conto corrente, secondo l’espressa previsione normativa, costituiscono “patrimonio separato”, con la conseguenza che non cadono nella successione ereditaria del notaio che dovesse morire nelle more, sono escluse dal suo regime patrimoniale della famiglia e sono impignorabili “a richiesta di chiunque”, così come parimenti impignorabile è il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse. Eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto e verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio provvederà, “senza indugio” dice la legge, donde sarà opportuno che le parti nell’atto indichino un termine, a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore dell’avente diritto, e a tal fine sarà utile che nell’atto si indichino le modalità, assegni circolari o bonifico bancario con specificazione delle coordinate bancarie, di operatività dello svincolo.
Gli interessi nel frattempo maturati sul deposito, al netto delle spese e delle imposte relative al conto corrente, saranno destinati ad alimentare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, secondo le modalità ed i termini individuati in un decreto del Presidente del Consiglio dei ministri.
Ogni triennio il Consiglio nazionale del notariato dovrà relazionare al Ministro della giustizia sullo stato di applicazione della normativa, segnalandone eventuali criticità e proponendo le eventuali modifiche ritenute opportune.

LE ISTRUZIONI PER L’USO REDATTE DAL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO
Allo stato la nuova normativa ha suscitato l’interesse degli operatori del settore e, a quanto consta, il Notariato sta approfondendo il regime di impignorabilità di cui s’è detto ed ha, per il momento, diramato una piccola guida specificando che le somme in questione dovranno essere segregate in un conto corrente appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della legge 147/2013”.
Nelle Istruzioni il Notariato evidenzia ulteriori utilità del deposito prezzo, quali lo svincolo delle somme ad avvenuta cancellazione di pignoramenti e/o ipoteche gravanti sull’immobile, al mancato esercizio del diritto di prelazione che dovesse competere a terzi (si pensi al caso di prelazione culturale), ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità ove l’immobile, al momento della compravendita, non dovesse essere dotato del relativo certificato, ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose, ove tale non sia il giorno della stipula dell’atto, ed infine all’esito del pagamento dei debiti condominiali gravanti sull’immobile, così da porre l’acquirente al riparo della solidarietà prevista dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

IL MOMENTO IN CUI PUÒ ESSERE FORMALIZZATA LA RICHIESTA
La stipula dell’atto di compravendita, secondo la previsione normativa, costituisce il momento in cui può essere avanzata al notaio la richiesta del deposito, ma nella prassi costituisce anche il punto di arrivo di una complessa trattativa sovente gestita da un intermediario, cosicché, secondo il Notariato, sarebbe conforme a correttezza e buona fede nelle trattative tra le parti che l’interessato manifesti il desiderio di avvalersi dell’istituto in tempo utile perché l’altra parte si possa organizzare, salva la possibilità di formulare la richiesta, in precedenza esclusa, in sede di rogito laddove siano sopraggiunti fatti imprevedibili (gravami, appunto) nel corso delle trattative.
Non si può escludere, infatti, che di fronte a più proposte di acquisto il venditore decida di accettare quella formulata da chi abbia espressamente escluso di volersi avvalere della facoltà prevista dalla legge, con la precisazione, tuttavia, che taluni soggetti proponenti d’ora in avanti si avvarranno certamente in ogni caso della facoltà (si pensi agli acquisti da parte di società di leasing).

Avvocato Francesco Mainetti

 

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